💡 【年収の7倍は危険水域？】住宅ローン計画で「借りられる額」に惑わされるな！無理なく返済できる額を見極める3つの掟
こんにちは。
仙台宮城住宅ローン相談カウンターの熊谷です。
毎週住宅ローンの相談をいただきますが、「マイホームが欲しいけど、住宅ローンを活用できるのかどうか不安だ。」、「実は過去に滞納歴があって…」といった方が非常に多くて、私自身驚いています。中には住宅ローンについていろいろ調べていて、細かな部分に目が行き届く人なのに、なぜこのような人に滞納が生じてしまったのか不思議でなりません。実際そういった人が本当に少なくありません。
そうは言っても、私を含め、マイホームの購入っていうのは多くの人にとって人生最大の買い物であり、人生での一大イベントであることに変わりまありません。
そして、住宅ローンの検討を始めると、金融機関からは「お客様の年収なら、この額まで借りられますよ」と、驚くほど高額な融資可能額を提示されることがあります。
えば、年収600万円の方に「4,200万円まで融資可能」と提示される、といった具合です。
しかし、ここで立ち止まってください。
「借りられる額」＝「無理なく返済できる額」では、決してありません。
この両者の違いを理解せず、借りられる上限額いっぱいにローンを組んでしまうと、その後の何十年もの生活が苦しいものになってしまうリスクがあります。
今回は住宅ローン計画で最も大切な「無理なく返済できる額」を見極めるための、具体的な考え方と3つの鉄則をご紹介します。
1. 「借りられる額」と「返済できる額」の決定的な違い
金融機関が提示する「借りられる額」は、主に以下の2つの基準によって機械的に算出されています。
① 年収に対する返済負担率（審査金利ベース）
金融機関は、仮に金利が高くなった場合を想定した審査金利（約3〜4%）を使い、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）を計算します。多くの場合、この返済負担率が30%〜35%を超えないように融資上限額を設定します。
② 担保評価
購入する住宅のローン返済が、万が一返済不能になった場合にどれだけの価値があるか（担保価値）も考慮されます。
これらはあくまで「滞納せずに済む最低ライン」を示すものであり、家計が豊かに回るかどうかは一切考慮されていません。
金融機関はあくまで金融機関としての立場で話をしているにすぎません。
例えば、年収600万円で返済負担率30%のローンを組むと、年間返済額は180万円、月々15万円です。しかし、そこから以下の費用は一切考慮されていません。
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子どもの教育費（塾、習い事、進学費用）
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自動車の維持費（ローン、ガソリン、保険）
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老後のための貯蓄や投資
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マイホーム取得後の固定資産税や修繕積立費
「借りられる額」は、あなたの過去の年収と現在の物件の価値に基づいています。
一方、「無理なく返済できる額」は、あなたの未来のライフプランと手取り収入に基づいて決めるべきなのです。
2. 無理なく返済するための3つの掟
では、私たちはどのようにして「無理なく返済できる額」を見極めれば良いのでしょうか？
大切なのは、「額面年収」ではなく「手取り収入」で考えること、そして「審査金利」ではなく「実行金利」で考えることです。
掟①：返済負担率は「20%〜25%以内」に抑える
金融機関の審査基準（30%〜35%）を鵜呑みにせず、手取り収入に対する年間返済額の割合を20%〜25%に抑えることをおすすめします。
手取り収入は、額面年収から社会保険料や税金が引かれた金額で、実際に生活に使えるお金です。この手取りベースで返済負担率を25%以下に設定すれば、貯蓄や予期せぬ出費への備えを残しやすくなります。
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額面年収600万円の場合、手取りは約470万円前後（※扶養家族等で変動）。
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手取り470万円の25%は年間約117.5万円。月々にすると約9.8万円。
この「月々9.8万円」が、無理なく返済するための上限目標値となります。
掟②：現在の家賃ではなく「貯蓄できる額」から逆算する
よく「今の家賃と同じくらいなら大丈夫」と考える方がいますが、これは非常に危険です。賃貸にはなかった固定資産税や管理費・修繕積立金（マンションの場合）、そして将来的な大規模修繕費用が追加で発生するからです。
無理のない借入額を知るには、以下のステップで逆算しましょう。
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現在の毎月の貯蓄額を確認する。
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「今の家賃＋毎月の貯蓄額」から、「新たに発生する経費（固定資産税、管理費など）」を差し引きます。
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残った金額が、無理なく支払える月々のローン返済額の目安です。
今支払えているから大丈夫、ではなく、「今、貯金ができている」状態を維持できる額で考えることが重要です。
掟③：金利上昇とライフイベントを織り込んだ「最悪ケース」を想定する
変動金利を選択する場合、必ず金利が1%〜2%上昇したときのシミュレーションを行いましょう。
例えば、現在の実行金利0.5%で組んでいたローンが、将来的に2.5%まで上昇した場合、月々の返済額が数万円跳ね上がる可能性があります。そのとき、「子どもが大学に進学する時期」や「夫婦のどちらかが退職する時期」が重なっていないか確認しましょう。
住宅ローンは、金利情勢や家族構成の変化という時間の試練に晒されます。最も厳しくなるであろう時期を想定し、それでも家計が破綻しないプランこそが「無理なく返済できる」計画です。
🏡 まとめ：ゆとりこそが最大の保険
住宅ローンは、人生を豊かにするための手段であり、足枷になってはいけません。
金融機関が提示する「借りられる額」は、あくまでもスタートライン。それ以上の金額を借りることも可能ですが、それによって毎日の生活が圧迫され、趣味や旅行、教育、老後への備えを犠牲にしてしまっては、何のためにマイホームを購入したのかわからなくなってしまいます。
ゆとりある返済計画こそが、最大の保険です。
今回ご紹介した3つの掟（返済負担率25%以内、貯蓄ベースの逆算、最悪ケースの想定）を参考に、ご自身のライフプランに合った、安心で豊かな暮らしを実現できる借入額を見極めてください。
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ご相談後はしつこい営業はしないので、安心してご相談ください。
宮城県で昭和60年創業
宮城県知事（3）6160号
仙台宮城住宅ローン相談カウンター
株式会社 日興管財
代表取締役 熊谷 求（宅地建物取引士）
電話：022-227-9787
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