こんにちは。
仙台宮城住宅ローン相談カウンターの熊谷です。
「マイカーのローンがまだ数百万残っている……。こんな状態で住宅ローンの審査なんて通らないよなぁ…」
そう決めつけて、マイホームの夢にブレーキをかけていませんか？ 確かに、他に借入がある状態での住宅ローン審査は、何もない状態に比べればハードルが上がります。しかし、「借金がある＝審査落ち」ではありません。
そこで今回は、マイカーローンを抱えながらも、住宅ローン承認を勝ち取った方の事例を詳しく解説します。
Bさんがどのようにして「返済比率」という壁を乗り越え、理想の住まいを手に入れたのか、その戦略を探っていきます。
1. 相談時の状況：若き公務員の「想定外の壁」
Bさんは、若くして公務員として働く、いわゆる「属性（銀行からの信頼度）」が非常に高い方でした。
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年齢： 29歳
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職業： 地方公務員
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年収： 500万円
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家族構成： 妻（専業主婦）、子（0歳）
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物件： 郊外の新築一戸建て（4,200万円）
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自己資金： 400万円
一見すると、公務員で年収500万円、20代という若さ。審査には何の問題もなさそうに見えます。しかし、彼には大きな懸念点がありました。
「3年前にフルローンで購入した、SUV車のローン」です。
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ローン残高： 約200万円
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毎月の返済額： 3.5万円（ボーナス払いなし）
Bさんは自分でネットのシミュレーターを使い、住宅ローンの借入可能額を計算してみました。しかし、車のローンの存在を入れると、希望する3,800万円には到底届かないという結果になり、何か気まずそうな表情をしながら私たちの元へ相談に来られました。
2. 住宅ローン審査の天敵「返済比率」を理解する
なぜ、車のローンが住宅ローン審査にそれほど影響するのでしょうか？ その答えは、銀行が最も重視する指標の一つ「返済比率」にあります。
返済比率とは、「年収に占める『すべての借入』の年間返済額の割合」のことです。
多くの銀行では、年収500万円前後の場合、この比率を30%〜35%以内に収めることを求めています。ここで重要なのは、住宅ローンだけでなく、車のローン、カードローン、スマホの分割払いなどもすべて合算されるという点です。
Bさんの場合を計算してみましょう
仮に、とある銀行の返済比率の上限が「35%」だとすると、年収500万円のBさんが年間に返せる上限額は175万円です。
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車のローン年間返済： 3.5万円 × 12ヶ月 ＝ 42万円
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住宅ローンに回せる年間返済額： 175万円 － 42万円 ＝ 133万円
年間133万円の返済で借りられる金額を逆算すると、現在の低金利でも約3,400万円程度。Bさんの希望額「3,800万円」には400万円も足りません。これが、Bさんがネットのシミュレーションをやってみて絶句した理由でした。
3. Bさんが取った「3つの逆転戦略」
「今のままでは400万円足りない」。
なかなか厳しい現実を突きつけられたBさんですが、私たちはBさんと共に以下の3つの戦略を立てました。
① 「完済条件付き承認」の活用
これが最も強力な解決策でした。銀行に対し、「住宅ローンを実行する日までに、車のローンを全額返済します」と約束して審査に申し込む手法です。
Bさんは手元に400万円の貯金がありました。当初はこれを「住宅の諸経費と家具代」に充てる予定でしたが、考えを変更しました。
「200万円を使って車のローンを先に完済し、車の返済額をゼロにする。その分、住宅ローンの借入額を増やす」という決断をしたのです。
これにより、先ほどの計算から「42万円」のマイナスが消え、住宅ローンだけで返済比率をフルに使えるようになりました。
② 審査金利の低い銀行、または「フラット35」の選択
実は、銀行によって「返済比率の計算方法」が異なります。
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メガバンクなど： 実際の適用金利（例：0.5%）ではなく、審査用の高い金利（例：3%前後）で計算する。
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フラット35： 実際の貸出金利（実行金利）で計算する。
計算に使う金利が低いほど、借入可能額は増えます。Bさんの場合、車のローンを完済するプランを立てつつも、念のため「実際の金利で計算してくれる」フラット35も併用して検討しました。フラット35は、車のローンがあっても「返済比率の枠内に収まっていればOK」という基準が比較的明確だからです。
③ 「属性」を最大限にアピールする
Bさんは「公務員」という、銀行から見て最高の信頼度を持っていました。 完済条件を提示する際、単に「返します」と言うだけでなく、「これまで一度も支払いを遅延させたことがない」ことを証明するために、あらかじめ、信用情報機関の一つであるCICで自分の信用情報を開示し、クリーンな状態であることを銀行に提示しました。
さらに、公務員としての勤続年数や今後の昇給見込みなども、担当者に丁寧に説明しました。
4. 審査の結果：見事な「満額承認」
結果は、第一希望だった地方銀行で「3,800万円の満額承認」となりました。
もちろん「車のローンの完済」が条件でしたが、Bさんは住宅ローン実行の直前に車を完済。銀行に完済証明書を提出することで、無事に融資を受けることができました。
自己資金は200万円に減ってしまいましたが、その分を住宅ローンでカバーできたため、結果として手元に残る現金のバランスは計画通りに収まりました。
5. 他社借入がある人が審査前にチェックすべき「4つの鉄則」
Bさんの事例から、車のローンやカードローンがあっても審査を通すための教訓をまとめます。
教訓1：借入を隠すのは絶対にNG
銀行はCICなどの信用情報機関を通じて、あなたの借入状況を1円単位ですべて把握しています。申し込み書に書かなかったとしても、審査が始まれば一瞬でバレます。 「隠していた」という事実は、銀行に「この人は誠実ではない」という最悪の印象を与え、それだけで否決の理由になり得ます。最初からすべて正直に話しましょう。
教訓2：キャッシング・リボ払いは「最優先」で整理する
車のローンのような「目的ローン」よりも、銀行が嫌がるのが「使途不明なカードローン」や「リボ払い」です。これらは金利も高く、返済能力を著しく低く見積もられる原因になります。もし可能なら、住宅ローンの申し込み前にこれらは完済し、さらに「解約」まで済ませておくのがベストです。
教訓3：クレジットカードの枚数を絞る
実は、使っていないクレジットカードの「キャッシング枠」も、銀行によっては「いつでも借金できる枠」として返済比率に含めて計算されることがあります。不要なカードは解約しておきましょう。
教訓4：頭金の使い道を柔軟に考える
Bさんのように、「頭金として物件価格に入れる」よりも「既存のローンを返すために使う」ほうが、結果的に借入可能額が大きく伸びるケースが多々あります。どちらが有利かは、専門的なシミュレーションが必要です。
6. まとめ：借金は「正しく整理」すれば怖くない
「借金があるから家は買えない」というのは、多くの場合、思い込みです。
Bさんのように「自分の返済比率を把握し、有利な計算をしてくれる銀行を選び、必要なら既存ローンを整理する」というステップを踏めば、道は必ず開けます。
今のあなたが抱えているローンが、具体的にどう審査に影響するのか。そして、それをどうクリアすればいいのか。その答えは、ネットのシミュレーターではなく、個別の戦略の中にあります。
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宮城県知事（3）6160号
仙台宮城住宅ローン相談カウンター
株式会社 日興管財
代表取締役 熊谷 求（宅地建物取引士）
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