こんにちは。
仙台宮城住宅ローン相談カウンターの熊谷です。

住宅購入という人生最大のイベント、気分が上がりますよね！チラシを眺めながら「どんな家具を置こうか」と想像するのは本当に楽しい時間です。

でも、ちょっと待ってください。
住宅ローンは数十年続く超長期のプロジェクトです。プロジェクトにはトラブルがつきもの。

今回は、家を建てたまたは買った後に「こんなはずじゃなかった……」と後悔しないために、住宅ローンに潜むトラブルとその対応策を考えてみたいと思います。

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住宅ローンという名の「35年マラソン」を完走するために。知っておくべき5つの落とし穴

「銀行が貸してくれるって言ってるんだから、大丈夫でしょ？」 もしあなたがそう思っているなら、少し危険かもしれません。銀行は「貸せる額」を教えてくれますが、「あなたが無理なく返せる額」を知っているわけではないからです。

理想の暮らしを守るために、起こり得るトラブルの数々をあらかじめシミュレーションしておきましょう。

1. 「借りられる額」と「返せる額」のギャップ

一番多いトラブルが、予算の立てすぎです。

銀行の審査では、年収に対して「返済比率（年収に占める年間返済額の割合）」が30〜35％程度までならOKが出ることもあります。しかし、実際にその金額を借りると、生活はかなりカツカツになります。

• 罠： 昇給を前提に組んだが、会社の業績悪化で給料が横ばい。

• 現実： 固定資産税や修繕積立金、教育費が重なり、旅行や外食を一切我慢するハメに。

【対策】 手取り金額の20〜25％以内に収めるのが、令和時代の「安全圏」です。

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2. 変動金利の「125％ルール」という甘い罠

現在、多くの人が選ぶ「変動金利」。低金利の恩恵は大きいですが、金利上昇リスクは常に付きまといます。ここで知っておきたいのが「5年ルール」と「125％ルール」です。

• 5年ルール： 金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わらない。

• 125％ルール： 6年目に返済額が見直されても、従来の返済金額の125％（1.25倍）までしか上げない。

多くの金融機関では住宅ローンの変動金利に対して「5年ルール」と「125％ルール」を定めていて、一見消費者に優しいルールに見えますが、実は「未払利息」という爆弾を抱える可能性があります。返済額が変わらなくても、その内訳が「利息」ばかりになり、肝心の「元金」が全く減っていない……という事態が起こり得るのです。

【対策】 金利が上がった時のために、差額分を「予備費」として貯金しておく。もしくは、最初から「固定金利」を選んで安心を買うのも一つの正解です。

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3. ペアローンの「出口戦略」がない

共働き世帯が増え、夫婦でローンを組む「ペアローン」や「収入合算」が主流になっています。一人では手が届かない高額な物件も買えるようになりますが、これが離婚や不仲の際に最大の火種となります。

• トラブル例： 離婚することになったが、家を売ってもローンが残る（オーバーローン）。

• 泥沼化： 「俺が出ていくから、お前が払え」「そんなの無理」という不毛な争い。共有名義の家は、両方の同意がないと売却すらできません。

【対策】 「もしもの時」に家をどうするか、購入前に夫婦でドライに話し合っておくこと。

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4. 団信（団体信用生命保険）の「カバー範囲」不足

「住宅ローンを組めば、死んだらローンがゼロになるから安心」と思っていませんか？

確かにそうですが、今の医療技術は進歩しています。「死なないけれど、働けない」という状態が一番怖いのです。

• 盲点： ガン、脳卒中、急性心筋梗塞などで長期療養が必要になったが、死亡していないのでローン返済はそのまま。

• リスク： 収入が減る一方で、治療費とローン返済がダブルで襲いかかります。

【対策】 特約（ガン保障、三大疾病保障など）を検討する。または、民間の就業不能保険でカバーする。

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5. メンテナンス費という「見えない負債」

マンションなら修繕積立金がありますが、戸建ては自分で貯めるしかありません。

• 10〜15年目： 外壁塗装、屋根の防水（約100〜200万円）

• 15〜20年目： 給湯器、水回りの設備交換（約100万円〜）

住宅ローンの返済に追われてこれらを放置すると、建物の価値は一気に下がり、住み心地も悪化します。

【対策】 ローン返済とは別に、月々1〜2万円を「家のための貯金」として確保しておく。

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まとめ：家は「資産」か「負債」か

住宅ローンは、正しく使えば人生を豊かにしてくれるツールです。しかし、リスクを知らずに飛び込むと、家という箱に縛られた不自由な人生になりかねません。

大切なのは、「最悪のシナリオを想定した、余裕のある計画」です。

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