こんにちは。
仙台宮城住宅ローン相談カウンターの熊谷です。
「自営業（フリーランス）だと、住宅ローンを組むのは3年待たないとダメですよね？」 「節税のために所得を抑えているから、どうせ審査には通らない……」
そう思って、マイホームを諦めていませんか？
確かに、安定した給与が保証されている会社員に比べ、自営業者の審査は厳しいのが現実です。多くの銀行では「3期分の確定申告書」を求められ、しかもその「所得」の平均で判断されます。
しかし、「所得が低い＝返済能力がない」ではありません。 銀行の選び方と、あなたの事業の「実態」の伝え方次第で、道は大きく開けます。
そこで今回は、自営業（フリーランス）の方向けとして、住宅ローンの攻略を徹底解説します。
1. 相談時の状況：腕はいいが「数字」が足りない自営業者
今回の主人公、Cさんの状況は、多くの個人事業主が直面する典型的なケースでした。
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年齢： 41歳
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職業： グラフィックデザイナー（個人事業主・開業5年）
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売上： 約800万円
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所得（申告額）： 約280万円（経費を差し引いた後の金額）
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家族構成： 妻（パート・年収100万円）、子（小1）
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物件： 中古マンション（リノベーション込み・3,200万円）
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自己資金： 200万円
Cさんはフリーランスとして独立して5年。仕事は途切れず、手元のキャッシュフローは決して悪くありませんでした。しかし、将来の納税額を抑えるために、仕事で使う機材や資料代、自宅兼事務所の家賃などを最大限「経費」として計上していました。
その結果、確定申告書上の「所得」はわずか280万円。
一般的に、住宅ローンの借入可能額は所得の7〜8倍程度が目安と言われます。Cさんの場合、単純計算では2,000万円程度しか借りられず、希望する3,000万円には1,000万円も足りないという絶望的な状況からのスタートでした。
2. 自営業者の審査を阻む「確定申告書」の壁
なぜ、自営業者はこれほどまでに不利なのでしょうか？
銀行が会社員の審査で見ているのは「額面年収（総支給額）」です。しかし、自営業者の場合は「売上」ではなく、そこから経費を引いた「所得（青色申告特別控除前の金額）」を見ます。
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会社員： 税金や社会保険料を引かれる前の「一番大きい数字」で評価される。
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自営業： 経費を引いた後の「一番小さい数字」で評価される。
この差が、借入可能額に大きな開きを生んでしまうのです。さらに、多くの都市銀行は「直近3期分すべての所得が黒字で、かつ安定していること」を条件としています。1年でも赤字があったり、所得が大きく変動したりしていると、それだけで門前払いされることも少なくありません。
3. Cさんが実践した「3つの逆転アプローチ」
Cさんは、「今のままでは無理だ」と突き放された後、自営業者の住宅ローンに精通した専門家とともに、以下の3つの戦略を立てて再挑戦しました。
① 「フラット35」を本命に据える
まず、銀行選びの戦略です。民間銀行（都市銀行やネット銀行）が「3期分の実績」を重視するのに対し、「フラット35」は「直近1期分の所得」だけで審査が可能です。
Cさんは直近1年の仕事が非常に好調だったため、この「1期分でOK」というルールが大きな味方になりました。また、フラット35は自営業者であっても会社員と同じ返済比率の基準で審査してくれるため、民間銀行よりも格段に通る可能性が高いのです。
② 「減価償却費」という隠れた資産をアピール
ここが最も重要なテクニックです。Cさんは地方の信用金庫にも相談に行きました。 信用金庫や地方銀行の対面審査では、「帳簿上の所得」だけでなく「キャッシュフローの実態」を見てくれることがあります。
Cさんは、デザイナーとして高額なPCや印刷機を導入しており、毎年多額の「減価償却費」を計上していました。
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減価償却費： 会計上のルールで「費用」として計上しているが、実際には手元からお金が出ていかない数字。
この「減価償却費」を所得に足し戻すと、実質的な返済能力は年間400万円以上あることを丁寧に説明しました。民間銀行では無視されるこの「実態」を、地元の信用金庫の担当者は「確かに返済能力はある」と理解してくれたのです。
③ 奥様との「収入合算（連帯債務）」
Cさん一人の所得280万円では、やはり3,000万円の融資には届きません。そこで、パートで働いている奥様の年収100万円を「合算」しました。
「パート収入なんて合算できるの？」と思われるかもしれませんが、フラット35や一部の銀行では、パート・アルバイトの収入も合算の対象としてくれる場合があります。 世帯年収を380万円（280万＋100万）として審査に臨むことで、返済比率のハードルをクリアしました。
4. 審査通過の決め手：事業の「将来性」と「安定性」
最終的に、Cさんは「フラット35」で満額の承認を得ることができました。 審査において、数字以外に評価されたポイントが2つあります。
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「主要取引先」の開示： Cさんは大手広告代理店や出版社など、安定した取引先との長年の契約関係を証明する資料を提出しました。「特定の1社に依存せず、複数の優良な取引先がある」ことは、事業の継続性を示す強力な証拠となりました。
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自己資金の準備： 3,200万円の物件に対し、諸経費と合わせて200万円の自己資金を準備。「売上が少ない中でも、コツコツと貯金をしてきた」という姿勢が、金融機関からの個人的な信頼（人間性）に繋がりました。
5. 自営業者が家を買うために「今から」準備すべきこと
Cさんの成功事例から、自営業・フリーランスの方が住宅ローンを勝ち取るための準備をまとめます。
1. 住宅購入の「2年前」から所得を調整する
もしあなたが1〜2年後に購入を考えているなら、少しだけ「節税」の手を緩めることも検討してください。所得を少し高く申告するだけで、選べる銀行の選択肢が劇的に増え、結果として低い金利でローンが組める（＝節税額以上のメリットがある）場合が多いからです。
2. 「青色申告」は必須条件
白色申告よりも、信頼性の高い「青色申告」を行っていることが、多くの金融機関で前提条件となります。65万円の特別控除は、審査においては所得に足し戻して評価してくれる銀行も多いので、非常に有利です。
3. 税金・年金・健康保険の「滞納」は絶対NG
自営業者の審査で、銀行が最も厳しくチェックするのが「公租公課の支払い」です。 所得がいくら高くても、住民税や国民年金、健康保険の支払いに1日でも遅れがあれば、その時点で即否決となるケースがほとんどです。領収書の提出を求められることもあるので、支払いは必ず期日通りに済ませておきましょう。
4. 事業用と家計の口座を分ける
銀行の担当者は、「この人は公私の区別がついているか」を見ています。生活費と事業費がごちゃ混ぜの通帳を見せるのと、整理された通帳を見せるのでは、信頼感が全く異なります。
6. まとめ：自営業こそ「銀行選び」がすべて
Cさんの事例が教えてくれるのは、「自営業者の審査は、どの数字を、どの銀行に、どう見せるか」という戦略戦であるということです。
都市銀行で断られたからといって、あなたの事業が否定されたわけではありません。フラット35という仕組みがあり、地元の事業者を支える信用金庫があり、あなたの頑張りを評価してくれる担当者が必ずどこかにいます。
自営業・フリーランスで審査が不安なあなたへ
「自分の所得だと、いくらまで借りられる？」 「過去の確定申告書を見て、アドバイスがほしい」 「合算できる家族がいるけど、どう申し込むのがベスト？」
自営業者の住宅ローンは、会社員に比べて準備すべき書類も戦略も複雑です。だからこそ、一人で悩まずに、まずは「実態」を話してみることから始めてください。
Cさんのように、「賢い節税」と「理想のマイホーム」を両立させる道は必ずあります。
まずは、あなたの現在の確定申告の状況を教えていただけませんか？ そこから、あなたに最適な「逆転の住宅ローン戦略」を一緒に描き出しましょう！
あなたの自由な働き方にふさわしい、最高の拠点を手に入れましょう。
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マイホーム購入のための資金計画、できていますか？
せっかくお気に入りの物件を見つけても、お金の準備ができなかったら本当に夢で終わってしまいます。
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✅自己資金が少ない
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✅自営業だから住宅ローンは難しいだろう
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ご相談は無料なので、損はしないと思います。
ご相談後はしつこい営業はしないので、安心してご相談ください。
宮城県で昭和60年創業
宮城県知事（3）6160号
仙台宮城住宅ローン相談カウンター
株式会社 日興管財
代表取締役 熊谷 求（宅地建物取引士）
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